AirBnb. Letitý fenomén se po covidových pauzách opět nejen v Praze ozývá. A v mnohem větším měřítku. S overturismem bojují i další evropské metropole. A Praha? Ta spí.
Téma overturismu sledujeme dlouhodobě. Masový nával turistů dělá radost podnikatelů, méně už místním lidem a úřadům. A ty nemají dostatečné nástroje k nějaké regulaci. Institut plánování a rozvoje (IPR) přišel se zprávou, že v Praze AirBnb opět narůstá. Jak z toho ven? Chystá se novela živnostenského zákona, která hlavnímu městu umožní jeho regulaci.
Turistický masakr bude ještě větší
Dle analýzy IPR v hlavním městě po pandemii covidu opět přibývá nemovitostí, které jsou pronajímány ke krátkodobému ubytování. Celosvětově rozšířený trend je vzhledem k četným negativním dopadům na místní obyvatele i běžné ubytovací služby regulován v mnoha evropských městech. Díky připravované novele živnostenského zákona Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) budou o regulaci těchto pronájmů moci rozhodovat i česká města a obce.
„Sněmovně jsme v minulosti předložili návrh novely živnostenského zákona, který by městům umožnil vlastní regulaci neklasických ubytovacích služeb, jsem moc rád, že na naši snahu Ministerstvo pro místní rozvoj nyní reaguje. Pokud vše půjde dobře, připravovaná novela by mohla být schválena Sněmovnou během letošního roku,“ uvádí náměstek pražského primátora pro oblast územního a strategického rozvoje Petr Hlaváček.
Institut plánování a rozvoje vypracoval první analýzu krátkodobých pronájmů v soukromí v roce 2018, její současná podoba je třetí aktualizací, ve které doplňuje data za roky 2022 a 2023. Dle čísel z minulého roku je patrný rostoucí trend pronajímaných nemovitostí způsobený postupným obnovením turistického ruchu po pandemických letech. Vzhledem k trendu růstu v hlavním městě pravděpodobně dojde k vyrovnání objemu nabídek s hodnotami před pandemií. Podrobnou analýzu od IPR najdete zde.
„Pro správný rozvoj města potřebujeme přesná data. Proto na IPR monitorujeme a vyhodnocujeme stav a vývoj různých témat a jevů a fenomén krátkodobého ubytování není výjimkou. Díky tomu můžeme zvolit vhodný přístup k rozvoji tohoto odvětví, k jeho regulaci, a tedy i ke zmírnění jeho negativních dopadů na město,“ doplňuje ředitel Institutu plánování a rozvoje Ondřej Boháč.
Analýza institutu zkoumá fenomén krátkodobých pronájmů v soukromí na příkladu platformy Airbnb, která je v hlavním městě jedním z největších poskytovatelů této služby. Kromě vývoje v čase se věnuje také prostorovému rozmístění a struktuře nabídek. Jejím cílem je vyhodnotit postavení Airbnb ve vztahu k obyvatelstvu, bytovému fondu a tradičním ubytovacím službám, vytvoření přehledu legislativy ovlivňující Airbnb v Praze a zároveň popsání fungujících přístupů k regulaci ve vybraných evropských městech.
Zlatý čas turismu. Nejhorší jsou bytové mejdany
O overturismu se debatuje už spoustu let, minimálně od roku 2017, kdy začal „zlatý čas turismu“. To se v centru města objevovat první „sdílené“ byty. A co se podařilo? Nic. Mezi lidmi to vře, ani jedna strana se neumí dohodnout, případně navrhnout nějaký postup. Například už v roce 2019 Jiří Chvojka ze sdružení SOHO říkal, že hlavními problémy jsou „bytové mejdany“ v bytech pronajímaných AirBnB, potom večerky, party pochodujících turistů i ve dne, pivní kola a podobné „atrakce“, v létě zahrádky s prodlouženou nebo nedodržovanou zavíračkou. Kluby jsou až na osmém místě v žebříčku.
Město má řadu nástrojů, ale nevyužívá jich
„Město nemá omezené prostředky, má jich spoustu a bohužel je nevyužívá. S nadměrným turismem je spojena celá řada negativních jevů, SOHO Prague se je snaží řešit, například jsme v Dlouhé ulici „odhlučnili“ okna v domě sousedícím s klubem Moon. Chceme jednat s rezidenty, máme zájem o dlouhodobé bezproblémové soužití, ale stavějí se mez nás politici,“ řekl před pěti lety Jiří Chvojka. Ten také zastupuje řadu klubů, na které si ale řada místních lidí stěžuje, a to kvůli tomu, že návštěvníci dělají hluk před kluby, kam si chodí zakouřit. Chvojka tehdy řekl, že ochranka každého klubu sdruženého v SOHO prostě nikoho ven s alkoholem nepustí. „V klubech se neprodávají uzavřené lahve a zatím jsme se s takovým případem nesetkali. Lidé, kteří pijí alkohol na veřejnosti, porušují vyhlášku MČ Praha 1 a hrozí jim pokuta. Ovšem zákaz se příliš nevymáhá, proto jsme Prahu 1 vyzvali, aby aspoň odstranila hlavní příčinu, tedy večerky,“ řekl tehdy.
Město má řadu nástrojů, třeba ve spolupráci s ČOI. To se ovšem moc neděje. Praha sice zkontroluje „rolby“ vypadající jako historická auta, ale další opatření se nekonají. O nedodržování nočního klidu řadou restaurací na zahrádkách by se daly popsat stohy papíru.
Také nastínil řešení kuřáckých zón před kluby. „Jde o jednoduché opatření, kdy se kluby dobrovolně zaváží, že budou regulovat lidi kouřící venku pomocí dočasných ochranných pásek, nebo stojanů, a město je za to nebude pokutovat tím, že by po nich ještě chtělo nájem. Je to stejný princip jako třeba na zahrádce restaurace: prostě tam lidem nedovolíte dělat věci, které odporují zákonným a dalším normám. Pro město i kluby výhodné, protože ochranka venku by konečně měla možnost regulovat hluk. Prostor nemusí být moc velký, protože počet kuřáků je relativně nízký a stále se snižuje. Ale samozřejmě, když vyjdou z klubu a sednou si třeba na druhou stranu ulice na chodník, ochranka už na ně ale moc nemůže,“ tvrdil před pěti lety Chvojka.
Problematické večerky a také pub crawly
Chvojka i úřady shodně upozorňují na problém trafik. Ty mají často otevřeno až do rána. A tam si alkoturisté mohou koupit chlastíček a toulat se po centru města. Problém ale je, že řadu takových podniků je v prostorách, které pronajímá sám magistrát nebo městská část. Chvojka v roce 2019 upozornil na večerky například v Dlouhé, naproti klubu James Dean a také v Kaprově nebo Valentinské ulici.
Je první a nejjednodušší možností městské části a magistrátu samozřejmě kontrolovat všechny podniky bez rozdílu, kultivovalo by to podnikatelské prostředí.
Chvojka se také vyjádřil k fenoménu Pub Crawl, tedy službám, které turistům nabízejí tour po podnicích. A právě davy opilých lidí z podniku do podniku místní obyvatele štvou taky. Podle Chvojka Pub Crawl není vymýcen. „My jako SOHO Prague nemáme větší možnost, než je do členských podniků nepouštět, upřímně netuším, co k tomu víc napsat. Členské podniky vypověděly smlouvy a agentury organizující tuto „lahůdku“ už k nám prostě nechodí. To, že je spousta neodpovědných klubů, je fakt, my jsme také například klub Ateliér vyloučili kvůli nerespektování zákazů pub crawlu,“ řekl Chvojka.
Úřady. Potíže s turismem řeší bezzubě několik let
V červnu roku 2021 ombudsman pro lidská práva Stanislav Křeček vyzval úřady, aby konaly. Křeček například na schůzce s tehdejším primátorem Zdeňkem Hřibem řekl, že „příslušné stavební úřady dosud nevyžadovaly rekolaudaci bytů určených k trvalému bydlení, pokud jsou soustavně využívány k provozování krátkodobých ubytovacích služeb, což by se mělo změnit.“
„Praxe tzv. sdíleného ubytování je neudržitelná. Služby se vzdálily původní myšlence a ve svém důsledku znamenají pro město náklady navíc a pro místní obyvatele zhoršení kvality života. Nebojujeme proti sdílenému ubytování jako takovému, ale proti obcházení zákona. Jde nám také o narovnání trhu, jelikož nyní jsou pražští provozovatelé hotelů a penzionů výrazně znevýhodněni. Změna bytů na hotelové pokoje je také jedním ze zásadních důvodů nedostupnosti bydlení a rostoucích cen. Ministerstvo pro místní rozvoj musí na tuto situaci reagovat,“ uvedl v červnu 2021 tehdejší primátor hl. m. Prahy Zdeněk Hřib. Ano, to řekl v červnu 2021.
V září téhož roku padla první pokuta za užívání bytu jako ubytovacího zařízení. Psali jsme v článku Pokuta prvnímu majiteli Airbnb bytu. „Takových bytů jsou v Praze stovky,“ říká Městecký. A hlavní město spustilo bezplatnou právní pomoc pro majitele bytů, společenství vlastníků a obyvatele Prahy, kteří řeší problémy v důsledku poskytování krátkodobých ubytovacích služeb v bytech a bytových domech.
Ubytování se snídaní ve „vlastním domově“ se totiž vymklo sdílené ekonomice a změnilo se na neomezené využívání bytu k ubytovacím službám, aniž jsou splněny zákonné podmínky pro provozování ubytovacího zařízení. Stavební úřady v Praze zahájily kroky vůči majitelům bytových jednotek, v nichž jsou ubytovací služby poskytovány v rozporu s kolaudačním rozhodnutím.
Koncem roku 2021 IPR vydal svou další analýzu o Airbnb, která monitoruje současný stav v oblasti krátkodobých ubytovacích služeb, porovnává čísla z období pandemie a navrhuje možná řešení problémů, jež jsou s poskytováním tohoto typu ubytování spojeny. Studie ukázala, že v červenci 2021 hostitelé v Praze nabízeli celkem 6972 ubytovacích jednotek přes Airbnb, tedy o 7 000 méně než v roce 2019. Největší počet těchto bytů se ale stále nacházelo v historickém centru – na Starém Městě tehdy zabíraly dokonce 14,5 % všech bytů. Praha proto přišla s návrhem zákona, aby mohla tyto služby pro turisty regulovat podobně jako jiné evropské metropole.
V září 2021 byla zahájena bezplatná právní poradna je v budově Magistrátu hl. m. Prahy ve Škodově paláci v Jungmannově ulici. Zájemci ji najdou v přízemí na přepážce číslo 7, a to každé pondělí a středu vždy od 14.00 do 16.00 hodin. Návštěvu v poradně je třeba předem telefonicky objednat na čísle 12444. V této právní poradně mohou majitelé bytů a společenství vlastníků získat informace, jak konkrétně postupovat při domáhání se poklidného užívání svých nemovitostí, aniž by je mohlo obtěžovat využívání bytů pro krátkodobé ubytovací služby prostřednictvím platforem typu Airbnb apod.
A další tři roky se v regulaci Airbnb bytů nic pořádně neudělalo. Až začátkem dubna 2024 přišla zpráva, že ještě v tomto roce by mohla být platná novela živnostenského zákona, která by městům a obcím umožňovala regulaci takového byznysu, který existuje na úkor místních lidí.
AirBnb byty nemusí splňovat nic. To na hotely jsou úřady přísnější
Řada poskytovatelů krátkodobého ubytování nedodržuje platnou legislativu a zároveň patrně i daňové zákony, což už v roce 2021 konstatoval ve svém rozhodnutí i Městský soud v Praze ve sporu o charakter příjmů prostřednictvím platformy Airbnb. Krátkodobé ubytování označil za poskytování ubytovací služby, a nikoli pronájem bytové jednotky.
„Obrovský a nikým neregulovaný rozvoj služeb krátkodobého ubytování v bytových domech často probíhá na úkor ostatních majitelů bytů. Od počátku tvrdíme, že se tak často děje porušováním stávajících zákonů. Už v dubnu loňského roku jsme proto rozeslali výzvu stavebním a živnostenským úřadům, aby u bytů sloužících k podnikání bez řádné kolaudace vymáhaly dodržování pravidel. Snad jsou první rozhodnutí soudu a úřadů začátkem podstatného zlepšení situace pro všechny, kteří chtějí ve svých bytech normálně a kvalitně žít,“ popisuje dlouhodobou snahu o nápravu situace Petr Městecký, předseda spolku Snesitelné bydlení v centru Prahy.
Nelegální ubytovací služby mají podle zainteresovaných osob vedle omezování ostatních majitelů jednotek v bytových domech také negativní dopad na podnikání hotelů nebo ubytoven, které musejí splňovat náležitosti, jakými jsou velikost a vybavení pokojů, jejich maximální obsazenost, velikost chodeb, požární únikové cesty a jejich označení, hořlavost materiálů, evakuační výtahy a další. Každoroční revize přitom stojí majitele ubytovacích zařízení statisíce korun.
„Vadí mi nerovnost podnikatelského prostředí, která nastala kvůli absolutní neregulaci sdíleného ubytování. Opravdu je trestuhodné, aby dva subjekty nabízející stejnou službu měly tak rozdílné podmínky při počátečních investicích i v nákladech na provoz. Přitom v principu nabízíme to samé – komfortní postel, kde host přespí,“ říká k dopadům nelegálních ubytovacích služeb na podnikání celého sektoru Helena Valtrová, ředitelka hotelu Emblem, který je členem Asociace hotelů a restaurací ČR.
A jak na overturismus reagují v zahraničí?
Vždy je zajímavé se podívat na to, jak na masivní nával turismu reagují další metropole. Tak v Benátkách začali vybírat poplatek pět eur (125 korun) za vstup do města. Platit musejí ti, kteří se v Benátkách neubytují v hotelu či jiném registrovaném ubytovacím zařízení. Kontroly jsou namátkové. Pokud policisté někoho bez prokázání výjimky – tedy bez potvrzení o ubytování v hotelu nebo trvalém pobytu – hrozí pokuta. A to od 50 až do 300 eur. Benátská radnice si od poplatků za vstup do města slibuje zklidnění. Město také omezilo provoz velkých výletních lodí, které svým provozem ohrožovaly také místní vodní faunu.
Zákaz jídla a pití po půlnoci! To nově platí v Miláně. Tedy ve městě, které zažívá obrovský booom. Kdysi průmyslová metropole se proměnila v mekku módy, životního stylu a byznysu. Pouliční stánky mají otevřeno pouze do 20 hodin. A zákaz se vztahuje také na typickou italskou pochoutku – zmrzlinu, což vyvolalo vlnu rozhořčení. Zákaz má platit od 17. května do 4. listopadu. Nová nařízení se vztahují také na restaurační zahrádky. Ty v turistických čtvrtích musejí být uzavřeny do půl jedné v noci, o víkendech je doba prodloužena o hodinu.
Proti overturismu jsou naladěni také ve Španělsku a autonomním regionu v Atlantickém oceánu – Kanárských ostrovech. Před pár týdny se tam konaly velké demonstrace. Těch se zúčastnilo až 100 tisíc lidí, kteří požadují limit pro počet turistů na jejich ostrově a také dostupné bydlení pro místní, protože obrovské množství bytů fungují jen pro byznys formou Airbnb. Velké demonstrace se uskutečnily také v Barceloně nebo Madridu.
I nizozemský Amsterodam se overturismu brání. Do pěti let vedení metropole plánuje snížit počet výletních lodí na říčních kanálech na polovinu. Od roku 2028 bude moci v přístavu kotvit maximálně 1150 lodí. Zájem o plavbu po kanálech se od roku 2011 prudce zvýšil. Podle vedení radnice nával turistů komplikuje život místním, a to i kvůli zvýšené dopravě. A proti tomu silně ekologické město bojuje. Do města už nemohou vplouvat velké námořní výletní lodě. Podle médií se Amsterodam se obětí své vlastní popularity, a to díky své popularitě coby nočního města plného večírků. Ročně ho navštíví 20 milionů turistů.
Například chorvatský Dubrovnik má turistů plné zuby. Tam šli až tak daleko, že je tam platný zákaz mít kufr na kolečkách. Noční klapání koleček po staré historické dlažbě v centru města štval místní. Kufry na kolečkách si turisté mohou za poplatek nechat v některém z boxů na okraji města a dovážková služba jim zavazadlo přiveze před hotel. Mato Franković pro chorvatskou stanici RTL vysvětloval, že pokuty nebudou. Chorvaté jsou připraveni turisty spíše přesvědčovat, aby to chápali. Mimochodem Dubrovnik plánuje další a tvrdší regulace overturismu – město na základě nového zákonu o turismu začalo vykupovat byty, které sloužily pro AirBnb ubytování a začali je nabízet mladým rodinám. Zákon také dovolí větší regulace turismu. A Dubrovnik se chystá výrazně omezit nové Airbnb byty, to starosta řekl pro net.hr.
V roce 2018 přijal rakouský parlament nový zákon o ubytování, který se vztahuje právě na pronajímání soukromých ubytovacích prostor přes různé platformy. Tento zákon stanovuje, že pronajímatelé musí mít povolení od místní samosprávy a splňovat veškeré hygienické a bezpečnostní normy. Dále, je vyžadováno, aby pronajímatelé platili daň z ubytování a přihlásili se k místnímu systému evidence hostů. Tento systém bere ohledy také na ochranu sousedů pronajímatelů, kteří si nepřejí žít v domě fungujícím jako hotel. Proto jsou majitelé bytu či domu povinni změnit účel užívání nemovitosti na turistické účely, a musí být také řádně zkolaudovány. Zároveň je nutné mít souhlas majitelů ostatních bytových jednotek v domě. V případě denního podnájmu je třeba také dodržovat pravidla tvorby nájemného, jinak se realizuje výpovědní důvod „využití bytu jeho přenecháním třetí osobě za nepřiměřeně vysokou úplatu“. Hlavní město Rakouska Vídeň je v případě ubytovacích platforem ještě mnohem přísnější. Ve Vídni existují takzvané obytné zóny, kde je Airbnb kompletně zakázané. Praze by podobné opatření také prospělo.
Nové regulace v Německu přinášejí hostitelům povinnost registrovat své podnikání a získat povolení k pronájmu. Tato povinnost se vztahuje na všechny hostitele, kteří nabízejí ubytování na více než 8 dní během kalendářního roku. Registrace je nutná jak pro pronájem celé nemovitosti, tak i pro pronájem jednotlivých pokojů v nemovitosti, pokud hostitel žije ve stejné budově. Další důležitou změnou je povinnost hostitelů vystavit fakturu svým hostům a odvést daně z příjmů. Tato povinnost se vztahuje na hostitele, kteří přijímají více než 520 eur ročně za pronájem.
Ještě přísněji se postavil letos v září soukromým ubytovacím platformám New York, který prakticky pronájem bytů turistům zakázal. Od letošního září se totiž všichni hostitelé krátkodobých pronájmů v New Yorku musí registrovat u města a nárok na takovou registraci mají pouze ti, kdo na místě, které chtějí pronajmout turistům, prokazatelně žijí. Zároveň musejí být přítomni v momentě, kdy se u nich někdo ubytuje, a limit na počet hostů je stanoven na pouhé dvě osoby.
PRAVIDLA PRO AIRBNB BYTY
Berlín:
• Požadavek na registrační číslo pro všechny typy pronájmů
• Umožňuje místním orgánům identifikovat a řešit případné nekalé nabídky pronájmu
• Povolení není potřeba při pronájmu místnosti, či části bytu menší než 49 % celého apartmánu
• Požadavek na placení daně ze zisku dosaženého po odečtení uznatelných nákladů
• Krátkodobé pronájmy se počítají do maximální výše tři měsíců
• Povinné vybírání městské daně
Vídeň:
• Povinné vybírání městské daně
• V obytných zónách je krátkodobý pronájem pro komerční účely zakázán
• V obecních budovách/ubytovnách není povolen podnájem ani jiný převod pronajatého majetku na třetí osoby
• Sdružení vlastníků bytů musí dát souhlas s pronájmem bytu pro turisty
• Nemovitost musí být zkolaudována pro účely poskytování ubytovacích služeb
A jak bojují další města z turistickým peklem? Mrkněte třeba do článku iDNES.cz. A co Praha? Vypadá, že ještě spí.
